Ley del suelo de la Comunidad de Madrid 2021: Alcance y procedimientos.
Ley 1/2020, de 8 de octubre , por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.
Fotografía: Etienne Girardet.
La Comunidad de Madrid modifica la Ley del Suelo con el objetivo de agilizar los procedimientos administrativos e impulsar la actividad urbanística.
Uno de los principales cambios consiste en reducir los supuestos sometidos a autorización previa y dar mayor protagonismo a la declaración responsable urbanística. La comunicación previa deja de figurar entre los títulos habilitantes definidos por la nueva regulación.
En Madrid, las ordenanzas municipales debían adaptarse al nuevo marco normativo, aunque la nueva regulación resultaba aplicable desde su entrada en vigor.
El cambio pretende reducir plazos y simplificar procedimientos, trasladando en determinados supuestos el control urbanístico a un momento posterior al inicio de la actuación.
Declaraciones responsables
La declaración responsable habilita para iniciar la actuación desde el mismo día de su presentación en el registro del ayuntamiento correspondiente, sin perjuicio de las posteriores funciones municipales de comprobación, control e inspección.
Esto no significa que cualquier actuación presentada mediante declaración responsable quede automáticamente legitimada: en ningún caso pueden ejecutarse obras contrarias a la legalidad urbanística aplicable.
El interesado puede comprobar previamente la viabilidad urbanística de la actuación mediante una consulta urbanística.
Las actuaciones sujetas a declaración responsable deben iniciarse dentro de los seis meses siguientes a su presentación y finalizarse dentro del plazo de un año.
Estos plazos pueden prorrogarse una sola vez, por un periodo no superior al inicialmente previsto, siempre que la solicitud se formule antes de que termine el plazo correspondiente.
Entre las actuaciones sometidas a declaración responsable se incluyen:
- Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación de edificios existentes que no alteren de forma esencial la composición exterior, la volumetría, la envolvente global o el sistema estructural y que no requieran proyecto de obras conforme a la legislación aplicable.
- Demolición de construcciones y edificaciones existentes cuando no tengan protección ambiental o histórico-artística.
- Actuaciones incluidas en la Ley 2/2012, de 12 de junio, de dinamización de la actividad comercial en la Comunidad de Madrid.
- Cerramientos de parcelas, obras y solares.
- Colocación de vallas, rótulos y otros elementos de publicidad exterior visibles desde la vía pública.
- Determinados cambios de uso, casetas prefabricadas auxiliares, trabajos previos como catas o sondeos y otras actuaciones expresamente previstas en la ley.
Las declaraciones responsables quedan sometidas necesariamente a control posterior por parte del ayuntamiento.
Los procedimientos de licencia o declaración responsable iniciados antes de la entrada en vigor de la reforma continuaban tramitándose conforme a la normativa vigente en el momento de su presentación, sin perjuicio de la posibilidad prevista legalmente de desistir de una solicitud de licencia y optar, cuando procediera, por una declaración responsable.
Licencia urbanística
La nueva regulación mantiene la licencia urbanística previa para aquellas actuaciones que, por su naturaleza o alcance, requieren un control previo de la Administración.
Las solicitudes de licencia deben resolverse y notificarse dentro de un plazo máximo de tres meses. Transcurrido ese plazo sin resolución, la solicitud puede entenderse desestimada por silencio administrativo en los términos previstos por la legislación aplicable.
Cuando una obra presenta suficiente complejidad pero su viabilidad urbanística general está clara, la ley permite establecer un programa de autorizaciones parciales para partes autónomas de la actuación.
Además, una vez concedida la licencia conforme a un proyecto básico, para iniciar las obras será suficiente presentar una declaración responsable manifestando que el proyecto de ejecución desarrolla el básico y no introduce modificaciones sustanciales que supongan un proyecto diferente al autorizado.
Entre las actuaciones sometidas a licencia urbanística se incluyen:
- Actos de edificación y uso del suelo que, conforme a la normativa de ordenación de la edificación, requieran proyecto técnico, salvo las excepciones establecidas por la propia ley.
- Intervenciones totales en edificaciones catalogadas o protegidas y actuaciones parciales que afecten a los elementos objeto de protección.
- Parcelaciones, segregaciones y divisiones de terrenos, salvo las integradas en proyectos de reparcelación aprobados.
- Talas y trasplantes de árboles, masas arbóreas o vegetación arbustiva.
- Ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes.
Obras que no requieren título habilitante urbanístico
La ley identifica también determinadas actuaciones de menor entidad que no requieren licencia ni declaración responsable urbanística.
Entre ellas se encuentran la sustitución de acabados interiores de una vivienda o local, solados, alicatados, yesos y pinturas, determinadas reparaciones puntuales y la reposición o renovación de instalaciones eléctricas o de aire acondicionado.
Estas actuaciones pueden, no obstante, necesitar otras autorizaciones cuando impliquen, por ejemplo, ocupación de la vía pública o gestión y retirada de residuos.
Por tanto, pintar, renovar acabados interiores, sustituir determinados revestimientos o renovar instalaciones puede quedar fuera de los procedimientos de licencia y declaración responsable cuando se trate realmente de actuaciones de menor entidad incluidas en los supuestos previstos por la ley.
Entrada en vigor y régimen transitorio
La Ley 1/2020 fue publicada en el BOCM el 15 de octubre de 2020 y entró en vigor veinte días después, el 4 de noviembre de 2020.
Los ayuntamientos disponían de un año para adaptar sus ordenanzas municipales, aunque la nueva regulación resultaba aplicable desde su entrada en vigor.
El cambio de modelo es relevante: numerosas actuaciones que anteriormente necesitaban autorización previa pasan a poder iniciarse mediante declaración responsable, trasladando el control administrativo a un momento posterior.
La simplificación del procedimiento no elimina, sin embargo, la responsabilidad del promotor ni del técnico. La actuación debe seguir cumpliendo íntegramente la normativa urbanística y sectorial aplicable.
Normativa analizada: Ley 1/2020, de 8 de octubre.
